Wohnungseigentümer sind vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen nicht allgemein verpflichtet, mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Damit hat der Bundesgerichtshof (BGH) der langjährigen gerichtlichen Praxis, Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen allein wegen fehlender Vergleichsangebote für ungültig zu erklären, eine Absage erteilt. Ob eine entsprechende Beschlussfassung hinsichtlich der vorliegenden Informationen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hänge von den Umständen des Einzelfalls ab, so der BGH. In seiner Entscheidung gibt er dazu nähere Vorgaben.

Die Kläger sind Mitglieder der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEG). In einer Eigentümerversammlung wurden mehrheitlich verschiedene Beschlüsse über anstehende Erhaltungsmaßnahmen in der Mehrhausanlage gefasst, etwa zum Austausch von Fenstern und einer Vordachverglasung. Seitens der Mehrheit der Wohnungseigentümer war auf die Einholung von Vergleichsangeboten verzichtet worden, weil die Gemeinschaft mit der beauftragten Glaserei bereits seit Jahrzehnten zur "vollsten Zufriedenheit" zusammengearbeitet und auch mit der Malerfirma bereits positive Erfahrungen gemacht hatte.

Einige WEG-Mitglieder erhoben jedoch, gestützt auf die fehlenden Vergleichsangebote, Anfechtungsklage. Diese wies das Amtsgericht (AG) ab. Nach einer abweichenden Entscheidung des Landgerichts bestätigte der BGH die vollumfängliche Klageabweisung durch das AG.

Die Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum müsse auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage erfolgen. Auch wenn sich Vergleichsangebote insoweit als Tatsachengrundlage eignen, gebe es entgegen der nahezu einhelligen Auffassung der Instanzgerichte keine allgemeine Pflicht zu deren Einholung, sobald eine bestimmte Bagatellgrenze überschritten ist, so der BGH. Dem Gesetz lasse sich keine solche Vorgabe entnehmen. Dies gelte erst recht für die Forderung, mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen und davon nur so genannte Bagatellmaßnahmen auszunehmen. Eine solche schematische Betrachtungsweise würde der Vielgestaltigkeit der in Betracht kommenden Sanierungsmaßnahmen nicht gerecht und zudem das Ermessen der Wohnungseigentümer zu sehr einschränken, so der BGH.

Ob eine Beschlussfassung über eine Erhaltungsmaßnahme hinsichtlich der Tatsachengrundlage ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hänge vielmehr davon ab, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichen. In der Sache gehe es darum, dass die Wohnungseigentümer eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis erhalten sollen. Bei Kleinaufträgen mit einem geringeren Auftragsvolumen liege es auf der Hand, dass sich die Wohnungseigentümer vor der Erteilung des Auftrags nicht um eine externe Überprüfung eines vorliegenden Angebots bemühen müssen, sondern häufig selbst beurteilen können, ob ihnen die geplante Maßnahme den hierfür angebotenen Preis wert ist. Zudem gehöre es zunächst einmal zu den Pflichten des Verwalters, das Angebot auf seine Eignung und Wirtschaftlichkeit zu prüfen.

Auch bei größeren Erhaltungsmaßnahmen können die für die Beschlussfassung erforderlichen Informationen laut BGH nicht nur durch die Einholung von Vergleichsangeboten beschafft werden. So könne insbesondere die Beratung durch Sonderfachleute wie Architekten oder Bausachverständige als Tatsachengrundlage genügen. Gegen die Einholung mehrerer Vergleichsangebote beziehungsweise weiterer Informationen könnten zudem die Dringlichkeit der Maßnahme und/oder die mangelnde Verfügbarkeit anderer ortsnaher Handwerker sprechen.

Auch der Umstand, dass der einzige Anbieter schon in der Vergangenheit zur Zufriedenheit der Wohnungseigentümer tätig war, kann es laut BGH rechtfertigen, von der Einholung weiterer Angebote beziehungsweise zusätzlicher Informationen abzusehen. Für einen vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümer sei neben dem Preis entscheidend, ob zu erwarten ist, dass der Auftragnehmer die ihm aufgegebenen Arbeiten sorgfältig und zügig ausführt, dass er den verabredeten Zeitplan einhält und qualifiziertes Personal zur Verfügung stellt und er etwaigen Beanstandungen, so sie denn vorkommen, zeitnah nachgeht und diese vollständig behebt. All diese Punkte könnten die Eigentümer besser einschätzen, wenn sie ein Unternehmen beauftragen, mit dem sie in der Vergangenheit bereits positive Erfahrungen gemacht haben. Je nach Komplexität der beabsichtigten Maßnahme könnten sich weitere Vorteile daraus ergeben, dass der Auftragnehmer, der in der Vergangenheit bereits für die Gemeinschaft tätig war, die örtlichen und technischen Gegebenheiten der Anlage schon kennt und sich nicht erst einarbeiten muss.

Schließlich handele es sich bei der bisherigen "Drei-Angebote-Regel" der Instanzgerichte um eine reine Verfahrensvorgabe, die in der Sache nichts über die Eignung und den marktgerechten Preis eines einzelnen Angebots aussage, betont der BGH. Auch wenn ein Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme nicht schon wegen fehlender Vergleichsangebote zu beanstanden sei, könne er deshalb ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, weil das vorliegende Angebot objektiv ungeeignet und/oder überteuert ist. Dabei handele es sich jedoch um einen eigenständigen Beschlussmangel, den der Anfechtungskläger fristgerecht darlegen und unter Beweis stellen muss.

Daran gemessen habe das AG die Klage zu Recht als unbegründet abgewiesen. Der allein geltend gemachte Anfechtungsgrund ("keine Vergleichsangebote") liege hinsichtlich sämtlicher Beschlüsse nicht vor. Vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers reichten die vorhandenen Informationen für eine Entscheidung aus. Weder habe es der Einholung von Vergleichsangeboten bedurft noch habe die Eignung beziehungsweise Wirtschaftlichkeit der vorgelegten Angebote durch externen Rat – über die Überprüfung durch den Verwalter hinaus – kontrolliert werden müssen. Es handele sich um mehrere unterschiedliche Standardmaßnahmen in unterschiedlichen Bereichen der Anlage. Mit deren Vornahme hätten ohne weiteres – wie geschehen - bekannte und bewährte, mit der Anlage vertraute Handwerker beauftragt werden können. Dass die Angebote objektiv ungeeignet und/oder überteuert sind, hätten die Kläger nicht innerhalb der Anfechtungsfrist geltend gemacht; dafür sei im Übrigen auch nichts ersichtlich.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.03.2026, V ZR 7/25